Rechercher
  • Alain Collin

Location courte durée et copropriété : le divorce prononcé ?

Jamais les investisseurs locatifs n’ont été si nombreux. Les taux d’intérêt très bas et la stabilité des loyers sont des opportunités pour des nouveaux investisseurs. Mais attention à l’investissement dans les copropriétés, la situation peut être complexe et l’investissement locatif idéal peut vite se transformer en cauchemar ou en gouffre financier.


Location courte durée : est-ce possible en copropriété ?


Avant tout reprenons la définition de la location courte durée. Elle est donnée par la combinaison de différents textes :

« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile ». (meublé touristique art 1 de la loi du 2 janvier 70. « Est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».(location saisonnière art D324-1 du code du tourisme). Mais aussi : la location meublée n’est pas un logement au sens du CCH. En générale elle se caractérise par son aspect commercial.



Lors d’un investissement, un acquéreur peut porter son choix vers une maison ou un immeuble en pleine propriété et auquel cas, il maitrise son investissement et son utilisation. Si son choix se porte sur un appartement en copropriété (régit par la loi du 10 juillet 65), les difficultés ne sont pas les mêmes. Lors de la signature de l’acte, l’acquéreur adhère au règlement de copropriété qui est un contrat entre les copropriétaires et qui définit l’usage de chaque lot. Bien souvent, le règlement de copropriété des immeubles à usage d’habitation interdit les locations de courte durée caractérisées par leur aspect commercial (voir arrêt du 15 juin 2016 de la cour d’appel de Paris n° 15-18917). Il faut alors faire voter en assemblée générale, à l’unanimité des copropriétaires, la modification d’usage du lot considéré ; ce qui s’avère pratiquement impossible. Dès lors, l’investisseur ne pourra pas exploiter ses locaux sous peine d’une action à son encontre.

Or aujourd’hui, le rapport de force est en faveur des syndicats de copropriété car au-delà de l’action portant sur l’utilisation du lot, le syndicat peut aussi agir contre le copropriétaire pour le trouble du voisinage. En effet, dans un arrêt du 11 mai 2017, la 3° chambre civile de la cour de cassation (Civ 3 du 11 05 2017 n° 16-14339) a considéré que le syndicat pouvait engager une action à l’encontre d’un copropriétaire-bailleur sur le simple fondement du trouble anormal de voisinage sans avoir à prouver la faute de ce dernier puisque que le copropriétaire reste responsable de l’agissement de ses locataires et du trouble qu’ils peuvent engendrer (Civ 3° du 13-04-2005, n° 02-20575).


Et si le règlement autorise l’activité commerciale ?



Pour autant ce n’est pas gagné. Le RDC peut prévoir une activité commerciale dans l’immeuble mais cela ne veut dire pour autant pas que le lot pourra être utilisé comme tel. Il faut rechercher dans le règlement la destination générale de l’immeuble et la destination du lot considéré car parfois le RDC décrit le lot mais n’en précise pas l’usage. Par exemple : Lot X : appartement composé de …. Mais « appartement » ne veut pas dire « usage d’habitation ». On peut avoir un appartement à usage d’habitation, de bureau, mixte, ou commercial. En effet, l’activité commerciale peut être autorisée à certains étages (rez-de-chaussée, combles…) et interdite aux autres.

Il faut aussi regarder l’état descriptif de division (EDD), il peut apporter des précisions sur l’usage du lot. L’EDD qui est un document établi pour les besoins fiscaux n’est qu’indicatif sur l’usage sauf si le règlement de copropriété l’a rendu contractuel auquel cas il s’impose aux copropriétaires.

Là encore, pour modifier l’usage, il faudra une décision unanime des copropriétaires. Rappelons que les autorisations administratives d’exercice de l’activité de location courte durée ne s’imposent pas à la copropriété. Ainsi, un copropriétaire peut obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires à son activité et pour autant ne pas obtenir l’autorisation du syndicat.

Se pose la question de l’abus de majorité. Les copropriétaires peuvent ils s’opposer à la libre utilisation du bien par son propriétaire ? Ce sera au juge de trancher mais si la destination de l’immeuble est clairement définie ou qu’il comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive, il y a peu de chance que le juge aille à son encontre.


En conclusion



Il a été clairement établi que la location courte durée est une activité commerciale. Le règlement de copropriété doit être analysé par des spécialistes pour déterminer avec précision l’usage possible des lots au regard de la location courte durée.

L’investisseur même averti a tout intérêt à s’entourer d’experts dans tous les domaines s’il ne veut pas prendre un risque qui pourrait lui couter cher en cas d’interdiction de louer.

0 vue

Restez informé cliquez sur le RSS

  • LinkedIn Social Icône
  • Facebook
  • Instagram

© 2019 AC EXPERTISE created with Wix.com