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  • Alain Collin

L’immobilier atteint du corona virus

Mis à jour : mars 14

La pénurie mondiale n’impacte pas seulement la vie du citoyen. Elle a des conséquences sur tous les secteurs économiques et l’immobilier n’échappe pas à la règle . après la fièvre des transactions de 2019, le Covid 19 atteint l’immobilier.


Les échanges s’enrhument



2019 aura été un année record en terme de transaction avec plus ‘un million de vente. Mais Le début de l’année 2020 est marqué par deux facteurs qui impactent le marché de l’immobilier :

-Les préconisations de HCSF : elles ont créé des incertitudes chez les investisseurs. La limitation de la durée d’emprunt et le seuil du taux d’endettement imposé à 33% ont eu pour effet de limiter les investisseurs dont certains se sont financés à 110%. Or les investisseurs ont représenté 25% des acquéreurs en 2019. L’effet des préconisations sur le marché se fait déjà sentir. Certes, l’immobilier reste une valeur refuge plus stable en comparaison de la baisse de la bourse : le CAC 40 a perdu 1300 points en 20 jours. Par ailleurs, l’immobilier n’est pas liquide et se séparer d’un bien demande du temps qui permet la réflexion. De plus, la demande de logements reste forte malgré l’épidémie, les citoyens auront toujours besoin de se loger. Les futurs investisseurs auront à n’en pas douter les yeux rivés sur les indicateurs.

- la baisse des taux pour soutenir l’économie : en effet, début mars, les taux sont passés en négatifs -0,31% sur l’OAT à 10 ans, les taux des prêts immobilier se situant entre 1,15 et 1,5%. Cette situation pourrait encourager les investisseurs et peut-être profiter aux primo accédants, mais c’est sans tenir compte des effets secondaires.


Les effets secondaires du Covid 19



On le sait, en période d’incertitude le marché de l’immobilier se rétracte. Les acquéreurs inquiets des conséquences économiques pourraient se mettre en position d’attente avec un effet sur le nombre de transaction. Déjà début 2020 l’effet se fait sentir sur le marché et la chute du nombre de transaction pourrait entrainer une baisse des prix.

Il ne faut pas négliger aussi l’impact de la baisse des revenus liée au risque de dépôt de bilan des PME, au chômage partiel ou au droit de retrait des salariés exercés sans rémunération. Dans cette situation, les citoyens pourraient privilégier l’épargne au détriment de l’investissement dans l’immobilier.

Autre effet possible, la baisse de production des logements neufs. Les chantiers vont souffrir de la baisse de la main-d’œuvre liée au confinement des équipes. Rappelons que le secteur représente 1,5 million de salariés. Cette baisse de production vient se cumuler avec la chute du nombre de permis de construire liée aux échéances municipales et sévèrement critiquée par les promoteurs. « S’agissant des métiers de la production, l’aménagement, la promotion et la construction, ils sont d’abord très dépendants de collectivité territoriales et de leurs services administratifs dont la réactivité et l’efficacité sont réduites par les missions nouvelles de circonstance liées à la lutte contre le virus. » précise Henri Buzy Cazaux. C’est en fait toute la chaine de production de logement qui est touchée : notaire, géomètre, banque, services de commercialisation avec comme conséquence un ralentissement des ventes à prévoir.

Du coté des investisseurs, pour ces derniers, la notion de risque est bien connue. Mais en ces périodes de boom immobilier de ces deux dernières années, certains ont pu s’engager dans des investissements sans mesurer le risque en cas de crise économique grave. En effet, dans cette situation la capacité de paiement des loyers par les locataires peut être affectée. Ces derniers temps, les banques ont prêté aux investisseurs bien au-delà du ratio des 33% d’endettement et le défaut de paiement de loyers escomptés risque de les mettre dans des situations de trésorerie difficile. Si l’investisseur n’a pas bien mesuré le risque, il fera les frais de son ambition mal mesurée.

On le sait le secteur du tourisme est le premier impacté et on peut aussi envisager que les investisseurs qui ont tablé sur la location saisonnière ou AirBNB risquent de ne pas trouver le rendement escompté et pourraient se rabattre vers la location longue durée les mettant ainsi en concurrence avec la location traditionnelle engendrant une possible augmentation de l’offre et donc la vacance locative dans ce secteur.

L’investisseur en difficulté peut être amené en cas de défaut de paiement à revendre son bien avec « l’illiquidité » de l’immobilier acheté alors que le marché était au plus haut.


Comment envisager les mois à venir.


Comme on le constate, les incertitudes sont nombreuses. « Dans cette situation de crise, la précipitation est mauvaise conseillère et tout ce qui trouble l’équilibre des acquéreurs, grève, agitation sociale, chômage, instabilité politique dégrade la visibilité à court et moyen terme et l’envie de s’endetter pour 25 ans » Henri Buzy Cazaux.

Il faut dans les semaines à venir rester très attentifs aux indicateurs (nombre de prêts accordés, vacance locative, taux d’impayé…) et ne pas céder à la panique, l’année 2020 qui s’annonçait sous des bons hospices ne sera certainement pas l’année de l’immobilier à moins que le gouvernement ne prenne des décisions drastiques à l’instar de l’Italie qui a suspendu le remboursement des prêts immobiliers …. mais seulement pour les résidences principales.



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