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  • Alain Collin

Immobilier : achetez-vous au bon prix ?


Les propriétaires de biens immobiliers qui vendent, souhaitent naturellement tirer le meilleur parti de leur vente. Pour fixer le prix de cession, ils peuvent faire appel à un notaire, à une agence immobilière ou utiliser un simulateur en ligne. Mais est-ce la garantie d’un prix juste ? L’acquéreur ne va-t-il pas faire les frais d’une surestimation ?

Pourtant, pour acheter au bon prix, il existe une solution.



Le risque de surestimation


Le vendeur peut s’adresser à une agence pour demander un avis de valeur. Le risque c’est que l’agence immobilière surévalue le bien pour flatter le vendeur dans l’espoir de prendre un mandat. Ce problème survient surtout quand le marché est tendu et que peu de biens sont disponibles sur le marché, ce qui est le cas actuellement.

Le vendeur peut aussi augmenter le prix de lui-même pour se garder une marge de négociation. Les deux cas cumulés, le bien se trouve surestimé. Mais la situation peut être encore plus pénalisante si le vendeur décidant de vendre son bien par lui-même ajoute, au prix fixé par l’agence, le montant des frais d’agence, considérant qu’il peut, lui-même, faire la négociation, les visites et le plan de commercialisation. L’acquéreur croit alors acheter au bon prix mais paye le bien de 10 à 15% au-dessus de la valeur vénale. Cette situation se produit plus souvent qu’on peut le croire.




Le risque d’incertitude


S’appuyant sur des bases de données, un vendeur a la possibilité d’estimer son bien en ligne en quelques minutes. On peut légitiment s’interroger sur la fiabilité de telles évaluations sans visite du bien donc sans considération de son état, de ses défauts et qualités qui n’auraient pas échappé à un professionnel mais que le vendeur ne saura peut-être pas déceler. Par ailleurs, l’estimation étant souvent basée sur des ratios de prix au m2, on peut se questionner sur le mesurage s’agissant des biens non soumis à la loi CARREZ. Qui a fait le mesurage ? dans quelle condition et pour quel type de surface ? (utile, habitable, SHON ?)


En plus de ne pas tenir compte de la consitence physique du bien et de son environnement, la fourchette de prix donnée est souvent large : les estimations étant données à plus ou moins 10%. Pour un bien chiffré à 300 000 euros, la fourchette est donc de 60 000 euros. L’incertitude est grande et quel vendeur fixerait le prix de vente de son bien dans le bas de la fourchette. Le risque de payer trop cher le bien est potentiellement élevé.


La solution : missionner un expert en évaluation


Tout d’abord précisons que les agences en règle générale ne font pas d’expertise en évaluation sauf à avoir les compétences et à être assurées pour cette activité ce qui est rare. Elles établissent des avis de valeur qui ne sont qu’une indication et qui ne les engagent pas juridiquement.

Seul un expert réalisant une évaluation peut vous garantir un prix juste. Cette évaluation se base sur des facteurs économiques, juridiques et techniques. Elle va inclure une visite détaillée du bien avec des relevés, une étude de marché, un point de situation urbanistique et un calcul de la valeur par des méthodes croisées. Elles permettent d’aboutir à un prix appelé « juste valeur vénale » sur lequel l’expert s’engage.


En conclusion


Acheter au bon prix, c’est possible et dans une transaction il ne doit pas y avoir un gagnant et un perdant.

Vous êtes vendeur ou acquéreur, faites appel à un expert en valeur vénale immobilière. C’est l’assurance d’un prix juste et d’une transaction équilibrée ou le vendeur et l’acquéreur seront « gagnant-gagnant ».

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