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  • Alain Collin

Analyse de l'ordonnance du 30 octobre modifiant la loi du 10 juillet 65.

Mis à jour : févr. 28

ORDONNANCE ELAN : LA PLUS IMPORTANTE RÉFORME DEPUIS 1965 !

par Olivier Beddeleem, professeur adjoint, EDHEC Business school

le 12 décembre 2019

ORDONNANCE ELAN : LA PLUS IMPORTANTE RÉFORME DEPUIS 1965 !

I.- L’ÉVOLUTION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

II.- LES DÉROGATIONS LIÉES AUX PETITES COPROPRIÉTÉS

III.- LES MODIFICATIONS LIÉES AU SYNDIC

IV.- LE FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ

V.- LE CONSEIL SYNDICAL ET LA DÉLÉGATION DE POUVOIR

VI.- L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

VII.- LES RÈGLES DE MAJORITÉ

VIII.- LA DATE D'ENTRÉE EN VIGUEUR DE L'ORDONNANCE

L’ordonnance portant réforme de la copropriété des immeubles bâtis, entre en vigueur le 1er juin 2020. Certaines dispositions, telles que celles relatives à la révocation du mandat de syndic par l’assemblée ou par le syndic lui-même, entrent en vigueur dès la ratification de l’ordonnance.

La loi de 1965 a organisé le régime de la copropriété des immeubles bâtis. Innovante il y a 54 ans, elle a été de nombreuses fois modifiée pour s’adapter à l’évolution des immeubles et à leur gestion. Le rôle et les fonctions du syndic ont été sans cesse élargis, la prise de décision facilitée. Toutefois, le texte était devenu inadapté face aux enjeux modernes. La loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté un ensemble de modifications, parfois utiles telles que la facilitation des majorités ou la prévention des difficultés des copropriétés, parfois démagogiques telles que la mise en concurrence du mandat de syndic.  A partir de 2017, un groupe de travail informel, le GRECCO, composé des experts français de la copropriété, proposait une réforme profonde du statut pour l’adapter aux enjeux modernes. Ses idées inspiraient le gouvernement. 

La loi ELAN du 23 novembre 2018 lançait ainsi la plus importante réforme de la copropriété depuis la création du régime. Au final, c’est plus d’un tiers de la loi qui se trouve modifiée en quatre temps :  Premièrement, dès le 23 novembre 2018, la loi ELAN comportait plusieurs dispositions immédiatement applicables telles que, notamment, la réglementation des parties communes spéciales ou des lots transitoires.  Deuxièmement, la loi ELAN prévoit l’adoption de plusieurs décrets qui mettent en œuvre les innovations de la loi ELAN. C’est donc par décret qu’est mise en place la révolution de l’extranet, dont le contenu sera harmonisé et enrichi dès 2020 et nécessitera pour certaines agences une refonte profonde de leurs outils informatiques. Ce sont également des décrets qui créent la possibilité de tenir une assemblée générale par visio-conférence ou de voter par correspondance. Ici aussi, cela implique de nombreux enjeux techniques et un changement important du métier de syndic en assemblée générale.

Troisièmement, le gouvernement intègrera par une ordonnance d’ici à la fin de l’année 2020 l’ensemble de la réglementation relative à la copropriété dans un Code de la copropriété. La numérotation de la loi de 1965, et notamment de ses fameux articles 24, 25 ou 26, vit peut-être ses dernières heures pour être remplacée par la numérotation classique des codes L. 111-1 et suivants pour la partie législative et R. 111-1 et suivants pour la partie réglementaire.

Quatrièmement, l’article 215 de la loi ELAN avait prévu que «le gouvernement est également autorisé à prendre par voie d’ordonnance, dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, les mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :  - 1° Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés, d’autre part ;  - 2° Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic»

Cette ordonnance devait être adoptée dans un délai de 12 mois à compter de la publication de la loi ELAN, soit avant le 24 novembre 2019. C’est chose faite avec l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 215 de la loi ELAN ajoute qu’un «projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chaque ordonnance». C’est donc au plus tard fin janvier 2020 que sera ratifiée cette ordonnance. Le Parlement peut, bien entendu, apporter des amendements à cette ordonnance. Les professionnels de l’immobilier regrettent notamment l’abandon d’une disposition phare du projet d’ordonnance proposé dans le cadre du CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière) qui concernait le fonds de travaux et le plan pluriannuel de travaux et qui aurait fait l’objet d’un avis défavorable du Conseil d’Etat. Toutefois, il convient dès maintenant, de présenter les grandes lignes de cette ordonnance afin d’anticiper ces profondes évolutions.  Les modifications du statut de la copropriété couvrent tous les domaines de la loi : le statut de la copropriété (I), les règles relatives aux petites copropriétés (II), le mandat de syndic (III), le fonctionnement des copropriétés (IV), et l’assemblée générale (V). 


I.- L’ÉVOLUTION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ


L’ordonnance modifie en profondeur le champ d’application de la loi et adapte le statut.

Le champ d’application de la loi

Le régime de la copropriété est d’ordre public. L’article 1er de la loi crée désormais une exception générale. Le statut ne s’applique de manière impérative que pour «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes».

L’article 1er prévoit une application supplétive du statut dans deux cas. D’une part, lorsque l’immeuble ou groupe d’immeubles bâtis est à destination totale autre que d’habitation et que la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. D’autre part, comme c’était déjà le cas, à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des “volumes”, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Les lots transitoires et parties communes générales et spéciales

La loi ELAN a fait entrer dans la loi de 1965 la notion de lot transitoire ainsi que la notion de parties communes générales et spéciales. L’ordonnance affine et étend cette notion. La référence à «la surface déterminée du sol» est supprimée. En effet, si de nombreux lots transitoires sont des surfaces au sol sur lesquelles une personne se réserve un droit de construire, il pourrait également s’agir d’autres droits tels par exemple, qu’un droit de surélévation.

L’article 3 de l’ordonnance apporte quelques précisions rédactionnelles. Les parties communes, désignées à l’article 4 de la loi, peuvent désormais être «générales ou spéciales». Elles entraînent donc, comme précisé à l’article 5 de la loi, l’application de quotes-parts de parties communes «tant générales que spéciales».

Les articles 6-2 et 6-3 de la loi sont corrigés. La loi ELAN désignait les parties communes spéciales comme celles à l’usage “et” à l’utilité de plusieurs copropriétaires et les parties communes à jouissance privative comme celles à l’usage “et” l’utilité exclusifs d’un lot. Or, il s’agit bien de critères alternatifs et non cumulatifs. Elles sont donc désormais à l’usage OU à l’utilité.  

Mettant la loi en conformité avec la jurisprudence, l’article 6 de la loi précise désormais qu’aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot.

Le règlement de copropriété

L’ordonnance apporte quelques aménagements au contenu du règlement de copropriété. Lorsqu’on établit des parties communes à jouissance privative, l’article 6-3 de la loi prévoit désormais que «le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte». Le règlement de copropriété devra également énumérer, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. L’article 22 de la loi prévoit que «I.- Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales». Une telle précision pourrait sembler évidente s’agissant d’une loi d’ordre public. Toutefois, elle semble utile face au courant jurisprudentiel qui semble faire prévaloir le règlement de copropriété tant qu’aucune contestation de celui-ci n’est intervenue. On pourrait ainsi assister à une évolution de la jurisprudence dans les prochaines années.

La transmission de la fiche synthétique

Le syndic a l’obligation d’établir une fiche synthétique de la copropriété. L’ordonnance prévoit qu’en «l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale».

La surélévation

L’article 35 de la loi définit le régime de la surélévation et fournit un droit de priorité aux «copropriétaires de l’étage supérieur». L’ordonnance prévoit, pour sa part, que les copropriétaires de «locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée» bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.

Les clauses réputées non écrites

L’article 38 de l’ordonnance étend le champ d’application des clauses réputées non écrites prévues à l’article 43 de la loi. A côté des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46, l’ordonnance ajoute les articles 1er (relatif au champ d’application de la loi), 1-1 (application du statut aux immeubles neufs), 4 (parties communes) et 42-1 (notification et mises en demeure par voie électronique).

L’article 43 prévoit que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. L’ordonnance précise que cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

La réunion de tous les lots en une seule main

La loi de 1965 ne comportait pas de dispositions relatives à la disparition de la copropriété, déduite par la jurisprudence. Désormais, le nouvel article 46-1 prévoit que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n’est pas soumise aux dispositions de la loi de 1965. Le syndic procède aux opérations de liquidation. A défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement.

Les règles applicables au syndicat des copropriétaires

L’ordonnance supprime la nécessité, pour mettre en place un syndicat coopératif, que le règlement de copropriété prévoit expressément cette modalité de gestion.

L’objet du syndicat des copropriétaires est étendu. Il a non seulement pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, mais également désormais «l’amélioration de cet immeuble».

Le syndicat est désormais «responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires». La responsabilité n’est donc plus limitée aux seuls vices de construction et défaut d’entretien.

II.- LES DÉROGATIONS LIÉES AUX PETITES COPROPRIÉTÉS

C’est l’une des principales innovations de la loi ELAN. Il existe désormais un régime spécifique pour les petites copropriétés, dont la gestion sera largement facilitée.

De nouvelles règles pour les «petites copropriétés»

Selon l’article 41-8, ces dispositions s’appliquent lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus, cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Une copropriété peut donc être petite par sa taille ou par son budget.

L’ordonnance prévoit plusieurs exemptions au régime légal de droit commun : le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical ; le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double et ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice ; des règles simplifiées sont mises en place concernant le syndic dans un syndicat coopératif ou en cas d’empêchement ou de défaillance du syndic ; certaines décisions peuvent être prises par une consultation écrite à l’unanimité plutôt que via une assemblée générale.

De nouvelles règles pour les copropriétés de deux lots

La gestion d’une copropriété composée de deux copropriétaires est tout à fait particulière. Par la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire, chacun possède 50 % des voix et aucune décision ne peut donc être prise sans l’unanimité. Si l’un d’eux est syndic, il pourrait abuser de son pouvoir. Tout désaccord ne pouvait être résolu que par une procédure judiciaire qui mettait le juge dans une position délicate d’arbitre. Il fallait donc fournir des solutions pratiques efficaces à la gestion d’une telle situation.

C’est ce que tentent de faire les nouveaux articles 41-13 et suivants. Selon ces dispositions, le syndic non professionnel peut déléguer sa mission à un tiers ; des règles relatives au conflit d’intérêt sont créées ; le copropriétaire disposant de la majorité des voix est favorisé dans la prise de décision ; chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ; les copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et parfois sans nécessairement réunir une assemblée générale ; le copropriétaire décisionnaire doit rendre compte auprès de l’autre ; en cas de conflit, le recours au juge est organisé.

L’abandon des règles antérieures liées aux petites copropriétés

Les dispositions qui permettent aux copropriétés de 15 lots au plus, de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé disparaissent. Concrètement, cela signifie que toutes les copropriétés, quelle que soient leur taille, devront désormais avoir un tel compte. Une disposition qui pourrait renchérir la gestion de ces petites copropriétés.

La loi ALUR avait créé aux articles 14-3 et 17-1-1 des dispositions spécifiques aux syndicats comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs était inférieur à 15 000 euros. L’ordonnance créant un nouveau statut pour les petites copropriétés, ces dispositions sont supprimées.

III.- LES MODIFICATIONS LIÉES AU SYNDIC

Comme pour chacune des réformes intervenues ces dernières années, la loi ELAN s’intéresse au mandat de syndic.

La mise en concurrence du syndic

L’article 21 de la loi prévoit qu’en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés d’une «fiche d’information», laquelle est mentionnée au même article (mais la référence à une mise en concurrence tous les trois ans a disparu).

Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

Comparée au régime actuel, le régime prévu par l’ordonnance constitue une réelle amélioration.

La responsabilité du syndic

L’article 15 de la loi autorise, dans certains cas, le syndicat à agir en justice. L’ordonnance crée un régime de responsabilité du syndic en cas de carence ou d’inaction de celui-ci.

L’article 12 de l’ordonnance autorise le président du conseil syndical, en cas de carence ou d’inaction du syndic, sur délégation expresse de l’assemblée générale, à exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. A défaut de conseil syndical, elle peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Le syndic non professionnel

L’article 14 de l’ordonnance réécrit les dispositions relatives au syndic non professionnel. L’article 17-2 de la loi prévoit désormais que «seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel».

L’ordonnance prévoit également les conséquences de la disparition du statut de copropriétaire de ce syndic non professionnel.

Les missions du syndic

L’article 18 de la loi dresse la -longue- liste des missions du syndic. L’ordonnance apporte plusieurs modifications.

La loi ALUR avait prévu des règles relatives aux archives mais celles-ci manquaient de clarté. L’ordonnance rappelle que le principe est la conservation des archives par le syndic C’est donc par exception que les copropriétaires peuvent, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, décider de confier les archives à un prestataire spécialisé.

L’ordonnance supprime également la disposition, obsolète, de l’article 18-III qui imposait une information jusqu’au 30 novembre 2011 relatives à la télévision numérique terrestre.

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, l’article 18-V prévoyait qu’un administrateur provisoire pouvait être désigné par décision de justice. L’article 15 fait désormais référence à un administrateur «ad hoc».

L’article 18-VI prévoit désormais que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. L’article ajoute que ce contrat est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

La démission et la révocation du syndic

L’article 15 de l’ordonnance réforme les règles de démission et de révocation du syndic en insérant un nouvel article 18-VII. Il est intéressant de constater le parallélisme des règles, que l’initiative vienne du syndic ou du conseil syndical. La loi prévoit les situations dans lesquelles une partie (syndic ou syndicat des copropriétaires) peut mettre fin contrat de syndic sans indemnité. On devrait déduire de cette formulation qu’il resterait au-delà des délais prévus, possible de mettre fin au contrat mais qu’une indemnité soit due.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. Il faudra donc être vigilant au respect de ce délai «de prévenance», que l’initiative émane du syndicat des copropriétaires ou du syndic.

L’ordonnance prévoit les modalités pratiques. L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt, un jour franc après la tenue de cette assemblée. Une telle disposition a du sens mais interroge sur la pratique selon laquelle le nouveau syndic désigné prend immédiatement le secrétariat de l’assemblée générale.  

La résiliation pour inexécution

Un nouvel article 18-VIII autorise la résiliation du contrat de syndic par une partie -de nouveau le syndic ou le syndicat des copropriétaires- en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. L’ordonnance ne fournit ni définition ni éléments à prendre en compte pour déterminer si l’inexécution est suffisamment grave. C’est une bonne chose pour permettre de prendre en compte toute situation qui le justifierait, mais cela signifie également que c’est le juge, en cas de contestation, qui déterminera si l’inexécution était ou non «suffisamment grave».

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

La rémunération du syndic

Comme il fallait s’y attendre, le gouvernement s’intéresse aux modalités de rémunération du syndic.

• Rémunération et contrat type.- La loi ALUR avait introduit le concept d’une rémunération forfaitaire. L’ordonnance précise que cette rémunération forfaitaire concerne seulement les prestations que le syndic fournit au titre de sa mission.

L’article 18-1 A de la loi prévoit que tant le contrat de syndic que le projet de contrat relatif à l’exercice de la mission du syndic doivent respecter le contrat type. L’ordonnance précise que le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

Tout manquement aux règles relatives à la rémunération du syndic et au contrat type «est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale».

• Autres prestations.- Selon le nouvel article 18-1 A-II, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La loi précise que ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic. Le syndic doit également soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.

L’ordonnance prévoit une sanction lourde. En effet, «les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat».

• Les travaux.- La loi ALUR avait prévu un régime étonnant pour la rémunération du syndic relative aux prestations de suivi des travaux. Le nouvel article 18-1 A, alinéa 5, prévoit désormais que la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

• Les syndics bénévoles.- Un nouvel article 18-1 A-IV prévoit que les dispositions de l’article 18-1 A ne s’appliquent pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré. Il reste néanmoins possible pour ce dernier de proposer à l’assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.

• Changement de syndic et transmission des documents.- L’article 17 de l’ordonnance tire les conséquences de la généralisation du compte bancaire séparé et fait entrer la transmission des documents en cas de changement de syndic dans l’ère numérique.

L’article 18-2 de la loi prévoit qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

IV.- LE FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ

L’ordonnance apporte plusieurs aménagements aux modalités de fonctionnement des copropriétés.

Les charges et leur répartition

• Fixation et répartition des charges.- On distingue classiquement entre les charges communes générales et les charges d’utilité. L’ordonnance prend le soin de clarifier cette notion en précisant qu’il s’agit de l’utilité «objective». De même, l’ordonnance déroge à cette utilité «objective» en cas d’individualisation des charges. Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges communes mais également spéciales qui les concernent. Tous les règlements de copropriété doivent comporter les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L’ordonnance transfère à l’article 10 des dispositions auparavant prévues à l’article 24-III de la loi. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

• Les sommes imputables au seul copropriétaire concerné.- L’ordonnance réécrit les dispositions de l’article 10-1 de la loi relatives à l’état daté.   L’ordonnance prévoit également que peuvent être imputés au seul copropriétaire concerné «les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire». S’agissant des travaux collectifs, l’ordonnance limite la possibilité d’imputation pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives aux seules dépenses engagées en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25. L’article 10-1 d) listait certaines astreintes qui pouvaient faire l’objet d’une imputation. L’ordonnance simplifie les choses en créant une règle plus générale.

• Le recouvrement des charges.-  Le syndic a qualité, selon l’article 19 de la loi, pour faire inscrire une hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation. Ces opérations peuvent être réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Les créances visées à l’article 19, alinéa 1er de la loi bénéficient du privilège prévu par l’article 2332 1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte désormais sur «les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur». L’ordonnance remplace la liste prévue à l’article 19-1 des créances visées par le privilège de l’article 2374 du Code civil par la disposition facilement compréhensible selon laquelle «toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil».

Les règles de fonctionnement

Selon l’article 16 de la loi, en cas de cession de parties communes, le prix est réparti entre les copropriétaires. L’article 13 de l’ordonnance supprime la référence à l’expropriation et aux suretés grevant le lot. L’article 16 précise que la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, mais seulement «après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires». La création d’un syndicat secondaire devient possible en présence de plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome. De même, l’ordonnance facilite la division en volumes. Le président du conseil syndical peut désormais déclencher une procédure permettant la désignation d’un mandataire ad hoc. L’ordonnance facilite également grandement la possibilité d’accéder à des parties privatives pour réaliser des travaux d’intérêt «collectif».

V.- LE CONSEIL SYNDICAL ET LA DÉLÉGATION DE POUVOIR

La prise de décision une fois par an par les copropriétaires réunis en assemblée générale et l’application au cours de l’année par le syndic peut se révéler inadaptée. Il faut renforcer le rôle du conseil syndical et permettre une délégation de pouvoirs.

L’extension du rôle du conseil syndical

Le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic mais également de contrôler sa gestion. Pour ce faire, il doit pouvoir accéder à plusieurs documents intéressant le syndicat. Or, ces documents étant détenus par le syndic, celui-ci pouvait parfois être peu coopératif. L’ordonnance renforce les pouvoirs du conseil syndical d’obtenir ces documents et les sanctions. L’ordonnance élargit la liste des membres éligibles au conseil syndical. En effet, peuvent être désignés les ascendants et descendants des copropriétaires. De même, si le membre du conseil syndical nommé est une personne morale, elle pourra être représentée «soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet». L’article 21 étend également la liste des personnes liées au syndic qui ne peuvent pas être membres du conseil syndical, notamment les partenaires et parents du préposé du syndic.

La délégation de pouvoirs

Le pouvoir du conseil syndical de prendre des décisions devient possible au cours de l’année.

• La délégation de pouvoirs au conseil syndical.- Selon le nouvel article 21-1 de la loi, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance. Cette délégation est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans, renouvelable par décision expresse. L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs. Ainsi, le conseil syndical n’est pas limité par un montant «par contrat» qui pourrait se révéler trop faible, mais par un montant global qui permet de prendre les décisions nécessaires tout en limitant le risque global assumé par le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.

• La délégation de pouvoirs prévue à l’article 25 a).- Les modalités de la délégation de pouvoirs sont simplifiées. L’article 25 a) prévoit que sont prises à la majorité absolue toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision, mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre. La délégation de pouvoirs ainsi prévue n’est donc plus limitée au conseil syndical mais peut également être donnée au syndic, ou même à toute autre personne. La limitation du montant alloué, comme pour la délégation de pouvoirs prévue aux nouveaux articles 21-1 et suivants, permet cette efficacité tout en limitant le risque.

VI.- L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Que ce soit par la loi ELAN, les décrets ou l’ordonnance, les modalités de tenue de l’assemblée générale sont fortement remaniées.

Les indivisaires et usufruitiers

L’ordonnance vient notamment «clarifier les règles de représentation aux assemblées générales en cas de démembrement du droit de propriété». L’article 23 de la loi prévoit désormais qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic (les frais sont supportés par les indivisaires). En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

La convocation d’une assemblée générale

L’ordonnance introduit un nouvel article 17-1 AA selon lequel tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

Le vote par correspondance

Désormais, la majorité de l’article 24 prend en compte les présents, représentés mais aussi les copropriétaires ayant voté par correspondance. Le gouvernement propose une version améliorée de l’article 17-1 A de la loi. Le formulaire de vote par correspondance est établi non pas par décret mais par arrêté, ce qui facilitera son adaptation. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

VII.- LES RÈGLES DE MAJORITÉ

C’est une petite révolution. Il est souvent difficile d’adopter des résolutions souvent nécessaires faute de présence suffisante des copropriétaires en assemblée. Les lois précédentes ont assoupli les règles en introduisant l’article 25-1 ou en réduisant les majorités applicables notamment pour certains travaux. La participation par des moyens électroniques ou le vote par correspondance facilitent l’atteinte de ces majorités. Toutefois, il est encore difficile d’obtenir une majorité suffisante pour prendre des décisions pourtant nécessaires pour entretenir la copropriété ou l’améliorer. L’ordonnance n’y va pas par quatre chemins et met en œuvre une réforme en profondeur de ces règles de majorité.

Les majorités de l’article 24 et 25

Sont désormais prises à la majorité de l’article 24 la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ainsi que l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes.

Outre l’évolution de la délégation de pouvoirs, l’ordonnance transfère de l’article 26 à l’article 25 les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

Est également prise à la majorité de l’article 25 la délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

L’article 25-1

L’article 25-1 de la loi est profondément remanié. Toutes les décisions prises à la majorité des voix des copropriétaires, et non pas seulement celles listées à l’article 25, peuvent faire l’objet d’un second vote. L’article 25-1 ne s’applique que si la résolution a recueilli le tiers des voix. La référence à la convocation d’une nouvelle assemblée en deçà disparaît.

Surtout, l’exclusion des articles 25 n) et o) est supprimée. Un second vote conformément à l’article 25-1 est donc désormais également possible pour l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi que pour la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

L’accessibilité des logements

L’article 27 de l’ordonnance organise de manière cohérente le régime des travaux d’accessibilité en créant un nouvel article 25-2. Il n’est plus nécessaire d’obtenir une autorisation à la majorité de l’article 24. Le principe est un simple «point d’information» en assemblée générale et la responsabilité revient à l’assemblée générale de provoquer un vote en cas d’opposition.

L’emprunt collectif

Un nouvel article 25-3 prévoit que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l’article 26-4, la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

En cas d’emprunt collectif, l’ordonnance prévoit désormais la notification du PV, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

La destination de l’immeuble

L’article 26 prévoit désormais de manière claire que l’assemblée ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Un nouvel article 26-1

S’il est parfois difficile de réunir la majorité de l’article 25, il est encore plus difficile et parfois impossible en pratique de réunir la double majorité de l’article 26. Alors que l’immense majorité des copropriétaires est favorable à une évolution du règlement de copropriété ou à la suppression du poste de gardien, l’absentéisme permet à un copropriétaire, seul, de contester la validité d’une résolution qui n’a pas réuni cette majorité. De même, les nombreux propriétaires de places de parking, fortement minoritaires en voix, pouvaient empêcher l’amélioration de la copropriété.

L’ordonnance crée un nouvel article 26-1 qui est le pendant de l’article 25-1. Selon cet article, qu’on citera in extenso eu égard à son importance, «nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.»

C’est une petite révolution dans le monde de la copropriété. Le défaut de majorité de l’article 26 peut donc désormais être surmonté par un nouveau vote à la majorité de l’article 25 pourvu que le projet ait recueilli en première lecture le tiers des voix de tous les copropriétaires. De nouveau, c’est sans aucun doute une réelle amélioration pour permettre la prise de décision efficace en copropriété.

Notification du procès-verbal

Nouvelle mesure de simplification : la notification du procès-verbal aux opposants et défaillants prévue au deuxième alinéa de l’article 42 est désormais réalisée «sans ses annexes».

VIII.- LA DATE D'ENTRÉE EN VIGUEUR DE L'ORDONNANCE

La plupart des dispositions de l’ordonnance entrent en vigueur le 1er juin 2020.

Toutefois, il est utile de se préparer en amont car de nombreuses dispositions devront déjà être discutées avec les conseils syndicaux pour la préparation au cours du premier semestre des assemblées générales prévues postérieurement.

Comme on l’a vu, l’article 13 de l’ordonnance modifie les règles prévues à l’article 16 relatives à la répartition du prix en cas de cession de parties communes. S’agissant de cet article, les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire pour les ventes conclues postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance. C’est-à-dire dès le début du mois de juin 2020.

Les nouvelles règles prévues aux articles 18 VI à VIII, relatives à la durée du contrat de syndic et à sa résiliation s’appliquent, elles aussi, aux contrats de syndics conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance, y compris pour leurs effets légaux.

Les dispositions relatives à l’obligation pour les petites copropriétés de disposer d’un compte ban- caire séparé, tout comme pour ces copropriétés les règles de transmission de fonds en cas de changement de syndic entrent en vigueur le 31 décembre 2020.

Comme on peut le constater, l’ordonnance opère une transformation profonde du régime de la copropriété. Avec la loi ELAN et ses décrets, et notamment les possibilités de participation aux assemblées générales à distance ou le vote par correspondance, l’ordonnance du 30 octobre 2019 opère une rénovation du métier de syndic qui nécessitera d’adapter les pratiques des syndics, des copropriétaires et de leurs conseils. Ceux-ci ne pourront aborder le régime rénové de la copropriété qu’en maîtrisant ces nouvelles règles.

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